20. 05 / 21

異次元の世界

author
sekimoto

category
> 仕事
> 社会




芝公園の敷地に建つ、某著名建築家(オリンピック施設も手がける国民的なあの方…)設計の住宅が売りに出されているようです。接道していない土地に建つ住宅だそうですが、その売値が12億円とのこと!

その内訳を考えてみました。芝公園の土地の平均相場価格は約@750万/坪、見るところかなり環境の良い場所のようですから@900万/坪はすると仮定(庶民な私はこの時点で卒倒寸前ですが…)。46坪の敷地なので、土地価格は約4億円。差し引くと建物価格は8億円。

延べ床面積が53坪なので、建築の価値を坪単価に置き換えると、建物の評価は@1500万/坪(!)ということになりそうです。

築年数は9年です。しかも接道していないので再建築不可(かもしれない)物件。こういう物件を買う感覚というのは、バンクシーの絵を1億5千万円で落札するという感覚に近いのかもしれません。

それにしても、我々ならフルスペックの住宅(木造)を新築で設計しても150万/坪になることはそうそうないわけで、比較するのもどうかと思いますが、気狂いじみた異次元の世界を見ているようです…。

20. 05 / 17

もはや、日常

author
sekimoto

category
> 仕事
> 社会



ここ一ヶ月で、対外的なミーティングなどでオンライン(ZOOM,Webex)を使った日数を数えたら13日もありました。つまり、もはや2日に1回はオンラインで誰かと打ち合わせていることになります。

最初は必要性と物珍しさからはじめたこうしたオンラインでの取り組みも、今ではすっかり慣れて、リアル打ち合わせとあまり変わらない感覚になりつつあります。もはや、日常。慣れってこわい。でもありがたい。

今日は建て主さんがご来所下さり、不動産会社の方とはZOOMで繋がるというハイブリッドの打合せでした。カメラの都合で、いつもは私の向かい側に座る建て主さんが、私と横並びになって一緒に打合わせるというとても不思議な状況。ちょっと仲良しになったみたいで嬉しい。笑

午後は私の自邸を見学に来て下さった別の建て主さんをご案内。この時期、オープンハウスや他の建主さんのお宅に訪問するのは神経を使いますが、私の家ならいつでも見学していただけるので、これまであまり積極的に公開していなかったのですが、ここぞとばかりに活用させて頂いています。

この時期限定の中庭打ち合わせも!今年はフル稼働です。

author
sekimoto

category
> 仕事



現場の進む普光明寺寺務棟の玄関天井が見えてきました。屋根を施工する前に、屋根の上から天井板を張るためこの段階で天井の仕上がりが見えています。天井に穴が開いているところにはトップライトが付きます。今回特注で製材した杉の小幅板が映えます。

トップライトがつく屋根に、まだトップライトがついていないこの状態が好きなんですよね。青空が見える。やっぱりトップライトにして正解だったな!と、とりあえず言うのが儀式です。

このGWにかけて何組かの設計相談を頂きました。いずれも土地も何も決まっていないという方からです。中にはしっかりしたお考えの方もいて驚かされました。一般の方が最も悩まれるであろう家づくりのとっかかりについて、今日は思うところを書いてみたいと思います。

▪️土地が先か、設計が先か

まずはじめに、皆さん設計事務所に相談に行くタイミングはいつがベストだと思いますか?もしかしたら、設計事務所には土地が見つかってから設計相談に行くものだと思われている方もいらっしゃるかもしれませんよね。

もちろんその段階でもありがたく相談に乗っているのですが、過去に設計した住宅の半分以上は、ご相談は土地探しの段階からです。土地が見つかっていないどころか、まずはじめに何から手をつけて良いかわからない(ただ建てたい!)という段階でいらっしゃる方も多く、実のところ私はそれが「正解」だとも思っています。

ちょっと冷静に考えてみてください。都内はともかくとして、埼玉や神奈川などの首都圏の好立地を買おうと思ったら、30坪ほどの土地でも3000万をなかなか下回らないと思うんですね。

▪️土地も建物も費用のウェイトは同じ

一方でその土地の上に建てる我々が設計する住宅の平均工事費は、約3000万程度です。土地が3000万で、建物が3000万。金額は同じなのに、土地決済のなんとあっさりしたことか。不動産屋さんで良い土地が見つかったら、その週末にはもう契約、数ヶ月後には決済がおりて引渡しです。

一方の建物は、我々が何ヶ月もかけて図面を描き、工事もそこから更に半年くらいはかかります。ご依頼から1年以上も時間や手間をかけてようやく出来上がるのです。不公平だなとつくづく思います。笑

そして住宅が着工するためには厳しい予算調整の洗礼を受けることもあり、5万10万という減額項目を積み上げて調整してゆきます。一方の土地契約では、5万10万の値交渉をする方はほとんどいらっしゃいません。つまり、そのしわ寄せはすべて後に建つ建物に回ってしまうことになるのです。

だからいくら良い土地だからといって、勢いで買ってしまってからあとは建物で辻褄を合わせてくださいとなると、本末転倒なことが起こります。自分たちの理想の住まいを建てるためにはいくらくらいかかるのか、ある程度費用の目安を掴んでおく必要がありますし、そうすれば土地にかけられる費用の上限はいくらくらいかは自ずと見えてくると思うのです。

▪️土地探しは全体の費用配分を把握してから

我々との設計相談の際は、いつもそんなバランスシートの話から始まります。
手前味噌ですが、私のこの費用配分の話はとてもわかりやすいと評判です笑。想像以上に費用がかかることがわかって表情が暗くなる方もいますが、全体像さえわかってしまえば、依頼先をどうするかも含めて前向きな一歩を踏み出せるとも思います。

ぶっちゃけ、10組の方が土地のない段階でうちに設計相談に見えたとして、実際に理想の土地が見つかって、我々に設計を依頼して下さる割合はだいたい3〜5割くらいです。それ以外の方は、結局理想の土地が見つからず集中力が切れてしまったり、我々ではない他の事務所に行かれたり、ハウスメーカーなど別の選択肢を選ばれたかではないかと思います。

いずれにしても、夢と現実を秤にかけて、それぞれの方にとって最善の選択肢に行き着いたということでしょうね。それだけでも、我々がお役に立てたのだとしたら幸いなことだと思います。

▪️通勤を第一に考えない家づくり

さてさて、ここでようやく本題です(毎回前置きが長い…)。
ここ最近ご相談に乗っている方が口を揃えておっしゃることがあります。それは「もう住まいは通勤のことを第一に考えなくていいんじゃないか」ということです。

これはすでにいろんな場面で言われていることですが、目下のコロナ禍でリモートワークが進み、職種は限定されるとは思いますが、必ずしも会社に行かなくても不自由なく仕事ができることがわかってきました。そしてそれを会社も理解し、コロナ後も一般化するだろうと言われています。

そうです、もう会社には行かなくていいんです笑

行かなくちゃいけない場面ももちろんまだ沢山あると思いますが、もう通勤を第一に考える家づくりはやめませんか?と強く思います。

▪️コロナ後は家にお金をかける時代

だって考えてもみてください。今や都内23区で土地を探そうと思ったら、坪単価で200万以上は覚悟しなくてはなりません。30坪の土地なら6000万ですよ。先ほどの例えに出した試算なら、土地と建物両方が手に入る金額なのです。

何もそんな遠い郊外まで離れる必要はなく、たとえば私の住む埼玉県志木市辺りだって坪100万程度ですし、もうちょっと離れれば坪80万やそれ以下の土地も沢山あります。都内に通勤したって1時間ちょっとです。ほら、あっという間に3000万円も借金が減りました。(建物で3000万円も減額することはまず不可能です!汗)

その代わり、もうちょっとだけ広い土地に、もうちょっとだけお金をかけて、週末家から一歩も出なくても快適な住環境が手に入ったとしたら、まさにコロナ後のライフスタイルそのものだと思いませんか?

すでにそんなコロナ後のライフスタイルに向かって、行動を起こし始めている方達がいます。そういう方と話をしていると、とても勇気づけられます。まさに新しい時代の幕開けです。

現在悶々とお住まいのことをお考えの方々は、そんなことも含めてお考えいただけたらと思います。



私のブログでもオンライン打合せ(WEB会議)のことをたびたび書いていますが、今はこれしかつながれる手段がないこともあり、ここ一ヶ月は所属団体の会議や建て主さんとの打合せ、在宅スタッフとの情報共有など、ほぼ連日のようにオンラインのお世話になっている状況です。

一方で毎回が試行錯誤の連続です。
たとえば背景の問題。

本当は、私のメインのデスクトップPCにWEBカメラを取り付けるのがベストなのでしょうが、背景に煩雑なカタログやスタッフの背中なども映り込み、同業者ならともかくクライアントにはあまり見せたくない光景になってしまいます。やはりオンラインであっても場所はゲストを招くミーティングスペースで、モバイル端末を使って行うのが良いという結論に至りました。

しかし今度はそんな際の使用端末にも悩みが。ノートPCが良いのか、はたまたiPadが良いのか、はたまたiPhoneを併用してみたりなど、いろいろ試してきたのですが、ようやくコレと思える端末とその設定の組み合わせに辿り着いたので、この場を借りて情報共有しておきたいと思います。



まず上の写真が、私のオンライン打合せ(おもにZOOM)に使う基本端末と周辺機器の組み合わせです。内訳は以下の通り。

①… ノートPC
②… Webカメラ
③… iPad Pro 11inch
④… Apple Pencil(スタイラスペン)
⑤… LANケーブル

■ノートPCを親機として使う

iPadでもZOOMはできますが、ノートPCの良いところはLANケーブルと電源を同時に使用出来て、動作が安定しているところです。WiFiがあっても通信が不安定になると音声が乱れたり、ビデオ画像がフリーズすることがあります。自分では相手にどう見えているかわからないので、接続には有線LANがマストだと思います。

あとは地味ながら大きな理由の一つに、スピーカーをワンタッチでオフに出来るということがあるのですが、このことはまた後で触れます。

ノートPCにカメラが付いているのにWebカメラを併用しているのは、私のノートPCがやや古くて、カメラの画像が少し粗いという問題によるものです。明るいカメラが内蔵されていればこちらは不要です。相手から見たらカメラ越しの姿がその人のすべてになるので、カメラ映りにもある程度こだわりたいと思います。

■サブ機にはiPad

そしてサブ機としてのiPad。これがミソです。はっきり言って一番大きな働きをしてくれます。iPad側も同時に会議にログインします(招待された場合は、同じアドレスから入ります)。つまりPCとiPad両方でログインする形ですね。

このiPadは画面共有専用端末として使います。
私の場合、対外的な打合せのために、iPadに過去の写真データなどをすべて入れているため、これらを相手に見せるのにiPadが一番適しているというのがひとつ。そしてもう一つはPDFデータの画面共有のためです。

PDFの図面や書類を画面共有するだけなら、デスクトップPCやノートPCでもできますが、iPadの場合はこれを直感的に指でスワイプして相手に見せたい部分をズームして見せることが可能です。マウスではなく指でこれができるというのがiPadならではのアドバンテージです。

■iPadはスタイラスペン使いがマスト

このPDFファイルはいわゆるAcrobatではなく、スタイラスペンで線が上書きが出来るアプリで開くことを強くお勧めします。私は「GoodNotes」というアプリを使用しています。


これは画像のように、スタイラスペンを使用してPDFの上からマーキングしたり、レーザーポインタのように部分を指し示すことができるため、相手と画面上で情報共有するのにとても便利です。画面に描いたり、ポインターで示している状態はそのまま相手の画面にも表示されるので、目の前で図面に描き込みながら説明している状態とほぼ変わらない感覚だと思います。

傍らにあるノートPC側は、そんな画面共有の状態を横目で確認したり、相手の表情や反応を確認したりというモニタとしても使えます。画面共有していると相手の表情が読みづらいので、こういう場面にも意外に役立ちます。

■なぜ端末を2つ使うのか?

端末を2台使わずに、iPadだけでも上記のような作業は出来るのですが、画面上のビデオ通話からスタイラスペンを持ち替える際に、端末を倒したり起こしたりという動作が入るので、そのたびにカメラが乱れたり、あたふたしてしまうということがあります。会話する端末と画面共有する端末を分けると、これがとてもスムーズになります。

そしてもうひとつは、動く視点を獲得できるということ。iPadはそのまま移動カメラとしても使えるので、模型を写したり事務所内を写したりする際にもとても便利です。その際も、親機のノートPCは動かさずに置いておくことで、移動視点からまたすぐに定点カメラでの会話に移行することが出来ます。

その際のiPadはWiFi接続になるため、通信が不安定になる可能性もあります。その際でも、ノートPC側はつながっているので、打合せが急に途切れてパニックになることを防いでくれます。

■音のハウリングを防ぐ

やっとここまできました。笑
本当はここを一番書きたかった。この2台設定で一番問題になるのが音のハウリング問題です。二つの端末から別々に音が出てくるので、エコーの効いた音が響いて相手の声が聞き取りづらくなってしまうのです。そこで音声とビデオ(映像)の設定は以下のように設定します。

○ノートPC側
・「音声はOFF」「ビデオはON」
・PC本体のスピーカーもオフにする
○iPad側
・「音声はON」「ビデオはOFF」

二つの端末で、オンとオフの設定がそれぞれ逆転するようにします。音声とビデオの設定をこのように入れ違いにするというのは、試行錯誤の末にようやく行き着いた設定なのですが、私が方法を知らないだけなのかも知れないのですが、iPadはスピーカーを完全にオフにすることができず、またボリュームボタンを何度も押さないと音を小さくすることが出来ないのがいつも煩雑に思っていました。

ノートPCの場合はワンタッチでスピーカーがオフに出来るので、iPadで拾った音声をスピーカーから流さないということが簡単にできるんですね。

■まとめ

長々と書いてきましたが、ちょうど今日も建て主さんとのオンライン面談があったのですが、上記設定にすることでこれまでで一番スムーズにできたような気がします。なんといっても、途中からiPadを移動端末にして私の自邸の内部をご案内したり、中庭を見て頂いたりなどオンライン見学もして頂くことができました。

以前も書きましたが、実施設計における仕上げのサンプル確認や複雑な図面打合せには限界があると思いますが、初回面談やプレゼン、基本設計打合せ程度でしたらかなりスムーズに運用できる気がします。

今後も工夫を重ねてゆきたいと思います!